5月22日的时候，有一个客户找我买一个税费混乱的小区的公寓。
第一次听到这种需求，我也是懵逼了，这啥意思呢？
客户跟我说，主要是要：
公寓无论多少钱买入的，税费都是一样的小区。
这怎么可能？！！！
不过，既然对方问到这个话题了，我为何不顺便学习下呢？
我就问对方，这个怎么可能呢？
他跟我说了他投资公寓多年的经验，发现的一个公寓的趋势：
第一阶段：只有期房新房公寓
这个阶段，基本无需担心税费，因为都是一样的，只要是后续交房拿产证，就都是开票价格的3%，还有印花税的万分之二点五。
第二阶段：有现房公寓和期房公寓
这个阶段，税费基本也是一样的，基本都是3%，但是这个阶段的平衡点谁也不知道。
因为现房公寓中总有人会卖出，这个时候，就是税费一般在3%和正常交税的空间折腾，没有绝对的标准，不过，可以肯定的是，基本税费都不贵。
第三个阶段：有二手公寓和新房公寓，现房和期房都有的情况下
这种情况比较复杂，一般来说：
二手要按照当地的税费征收情况征收，新房公寓要按照开发商备案价（也就是买入价格）来征收契税，也就是只有3%
这个时候往往税费相对比较低，因为开发商的备案价的原因，没有提高，所以核税金额也不高。
第四个阶段：全部交房完毕，彻底二手房市场。
这个阶段基本上都是全小区评估价接近，税费金额乱七八糟的了。就是按照实际的情况，是咋买咋交税。
好的，那么，如若要买入一个公寓长期持有的话，那么，什么时候买税费是最低的呢？
由此可以看到：
第一阶段和第二阶段是最便宜的，因为没有二手房的投入，但是也有一个问题，就是这个时候都是期房，或者准现房，容易担心交付的问题。
而且有可能还有人担心租金的问题，市场的问题，客户的接受度的问题，等等等。
第三阶段中，往往税费最低，因为市场已经被验证，产品已经有成品了。
这种情况下，二手公寓可选的最少，但是相对来说是最好的买入时机。
因为这个时候，一般来说开发商也会因为二手市场的情况，来不断的优化自己的价格，这个情况下就容易出现无论之前多少钱买入的公寓，售价的时候，税费都比较低。
而且有的时候开发商急用钱的情况下，基本还会特价房。这也是机会所在！
第四个阶段，是最现实的市场，就先不说了。
对此，我明白了这个客户的情况，他是要最好是有新房和有二手的公寓小区，这种税费相对比较低，然后能捡漏一些。等到公寓小区的第四个阶段的时候：
因为他买入的总价高，税费低，后续出售的话，就利润最大，客户一定会首选的，而且容易卖出。
那么，也就是说，第三个阶段的公寓税费可能是最低的，那么，这是真的吗？
对此，我对苏州符合第三阶段的公寓做了一个复盘，全面的对比了我的成交价格和税费金额，发现了一个让人惊呆的现实：
a 第三阶段中税费确实有比较低的小区存在，但是这种小区基本要符合以下两个细节：
1.小区目前在售的新房和二手是混合在一起的。
2.小区开发商股权变更过，或者开发过程中换过公司，甚至是被包办的情况。
b 如若第三阶段的公寓，新房公寓和二手公寓是分开的卖的，往往事情不是这样的：
新房按照新房的税务报税，二手就是按照二手的税务缴税。
所以，总结下，什么情况下买入公寓的税费是最低的呢？
第三阶段的公寓，开发商变更过，或者新房和二手混合在一起出售的。
那么，买入这种税费低的公寓有什么技巧呢？
这就牵扯到非常专业的认知了:
在税费一样的情况下，有考虑短期卖出的公寓买家，一定要选上手业主买入价格高的公寓。这样可以保证未来出售的速度。因为对于新买家来说，综合成本最低。
那么，上手发票价格比较低，然后想脱手的客户这个时机就是最好的时机，因为过了这个阶段，这些税费高的公寓，价格就会被市场绑架了。
由于税费的增加，会让税费少的公寓更值钱，所以，这个时候，就会推高小区的公寓成交价格了。这个时候，也就被动赚钱了！
那么，你知道苏州有哪些公寓小区是在第一二三四阶段的吗？
那么，如若你知道你所在城市的公寓不同的阶段，你会选择什么时候入场买公寓呢？
